🇲🇾 Malaysia

Cukai Pendapatan Sewa Rumah Malaysia 2026 — Panduan Lengkap Tuan Rumah (TA 2025)

Oleh SmarterPik Editorial Team · Dikemas kini April 2026

Pendedahan: SmarterPik menerima komisyen apabila anda memohon melalui pautan kami, tanpa sebarang kos tambahan kepada anda. Cadangan editorial kami adalah bebas. Ketahui lebih lanjut.

Jika anda menyewakan hartanah di Malaysia — unit kondominium, rumah teres, lot kedai, atau bilik melalui Airbnb — pendapatan itu dikenakan cukai. Ramai tuan rumah sama ada terlebih isytihar (terlepas potongan yang layak) atau kurang isytihar (tidak tahu apa yang LHDN jangkakan). Panduan ini merangkumi segalanya: kaedah potongan yang lebih menjimatkan, perbelanjaan yang benar-benar dibenarkan, cara pemilikan bersama berfungsi, dan peraturan Airbnb.

Ringkasan Pantas

Kaedah potongan 50%: Mudah, tiada resit diperlukan — tetapi selalunya lebih mahal dari segi cukai
Kaedah perbelanjaan sebenar: Cukai lebih rendah jika faedah gadai janji + perbelanjaan melebihi 50% sewa
Tarikh akhir Borang BE: 15 Mei 2026 (e-Filing) bagi kebanyakan tuan rumah berpendapatan tetap
Airbnb: Ya, dikenakan cukai — kebanyakan tuan rumah sambilan fail di bawah Seksyen 4(d)
Potongan utama: Faedah pinjaman rumah (bukan bayaran modal) adalah perbelanjaan yang paling besar bagi kebanyakan tuan rumah

Versi Bahasa Inggeris: Rental Income Tax Malaysia 2026 — What Every Landlord Must Know

Adakah Pendapatan Sewa Dikenakan Cukai di Malaysia?

Ya. Semua pendapatan sewa daripada hartanah Malaysia dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. Tiada jumlah minimum yang dikecualikan — walaupun sewa RM 500/bulan daripada bilik tambahan perlu diisytiharkan jika jumlah pendapatan anda melebihi ambang penghantaran.

Pendapatan sewa diklasifikasikan sebagai pendapatan bukan perniagaan bagi kebanyakan tuan rumah individu yang memiliki 1–5 hartanah secara pasif. Ia ditambah kepada pendapatan lain anda (gaji, dividen, dll.) dan dikenakan cukai pada kadar bracket yang berkenaan — daripada 0% hingga 30%.

Kaedah Potongan 50% vs Perbelanjaan Sebenar: Yang Mana Lebih Menjimatkan?

LHDN memberi tuan rumah dua pilihan untuk mengira pendapatan sewa bersih. Kaedah yang anda pilih menentukan berapa banyak cukai yang perlu dibayar.

Kaedah	Cara Pengiraan	Resit Diperlukan?	Terbaik Untuk
Potongan Rata 50%	Pendapatan bersih = Sewa kasar × 50%	Tidak	Hartanah tanpa gadai janji, kos penyelenggaraan rendah
Perbelanjaan Sebenar	Pendapatan bersih = Sewa kasar − Perbelanjaan dibenarkan	Ya — simpan semua resit 7 tahun	Hartanah dengan gadai janji (faedah selalunya >30% daripada sewa)

Contoh Pengiraan: Sewa RM 2,000/bulan

Perkara	Kaedah 50%	Kaedah Perbelanjaan Sebenar
Sewa kasar setahun	RM 24,000	RM 24,000
Faedah gadai janji (anggaran 4.0% atas pinjaman RM 350,000)	—	RM 11,200
Cukai taksiran (cukai pintu)	—	RM 600
Cukai tanah (quit rent)	—	RM 100
Premium insurans kebakaran	—	RM 400
Baik pulih & penyelenggaraan	—	RM 800
Jumlah potongan	RM 12,000 (50%)	RM 13,100 (sebenar)
Pendapatan sewa bersih boleh cukai	RM 12,000	RM 10,900
Penjimatan cukai (pada kadar 24%)	—	RM 264 lebih rendah

Dalam contoh ini, perbelanjaan sebenar menjimatkan RM 264 cukai setahun. Jurang ini semakin besar bagi bracket cukai yang lebih tinggi dan portfolio hartanah yang lebih besar.

Apply Now

Perbelanjaan Yang Dibenarkan (Kaedah Perbelanjaan Sebenar)

Perbelanjaan	Dibenarkan?	Nota
Faedah gadai janji / pinjaman perumahan	✅ Ya	Bahagian faedah sahaja — BUKAN bayaran modal
Cukai taksiran (cukai pintu)	✅ Ya	Kedua-dua bayaran separuh tahun
Cukai tanah (quit rent)	✅ Ya	Jumlah tahunan penuh
Premium insurans kebakaran	✅ Ya	Khusus untuk hartanah yang disewakan
Yuran pengurusan / penyelenggaraan	✅ Ya	Yuran pengurusan strata, JMB, keselamatan
Yuran ejen / syarikat pengurusan hartanah	✅ Ya	Ejen hartanah, syarikat pengurusan sewaan
Baik pulih (mengekalkan keadaan sedia ada)	✅ Ya	Baiki paip bocor, cat semula dinding pudar, ganti fitting rosak
Penambahbaikan (menambah nilai baru)	❌ Tidak	Dapur baru, bilik tambahan, lantai naik taraf — bersifat modal
Pembelian perabot / peralatan	❌ Tidak	Perbelanjaan modal, bukan potongan hasil
Bayaran modal gadai janji	❌ Tidak	Bahagian prinsipal tidak mengurangkan pendapatan boleh cukai
Susut nilai	❌ Tidak	Tidak terpakai untuk pendapatan sewa — tiada elaun modal di bawah Seksyen 4(d)
Premium MRTA/MLTA	❌ Tidak	Polisi hayat — bukan perbelanjaan hartanah. Tuntut sebagai pelepasan peribadi.

Tempoh Kosong: Bolehkah Anda Masih Menuntut Perbelanjaan?

Ya — dengan syarat tertentu. Jika hartanah anda benar-benar tersedia untuk disewa (diiklankan, tidak diduduki oleh pemilik) tetapi kebetulan kosong beberapa bulan, anda masih boleh menuntut perbelanjaan untuk tahun penuh secara pro-rata berdasarkan niat penyewaan. Walau bagaimanapun, jika anda sendiri menduduki hartanah bagi sebahagian tahun, anda mesti membahagikan perbelanjaan kepada tempoh penyewaan sahaja. Auditor LHDN mencari bukti niat penyewaan aktif semasa tempoh kosong — simpan tangkapan skrin iklan hartanah anda.

Cara Isytihar Pendapatan Sewa dalam e-Filing (Borang BE)

Bagi pekerja bergaji dengan pendapatan sewa daripada hartanah pelaburan pasif:

Log masuk ke MyTax (mytax.hasil.gov.my)
Pilih ezHasil → e-Filing → Borang BE TA 2025
Pendapatan pekerjaan anda (daripada Borang EA) diisi secara automatik
Pergi ke Bahagian D: Pendapatan Lain
Pilih D1: Pendapatan Berkanun daripada Sewa
Masukkan pendapatan sewa kasar bagi setiap hartanah
Pilih kaedah potongan anda (50% atau sebenar)
Jika sebenar: masukkan setiap perbelanjaan yang dibenarkan secara berasingan
Pendapatan sewa bersih mengalir ke dalam jumlah pendapatan bercukai anda

Setiap hartanah diisytiharkan secara berasingan. Jika anda memiliki 3 hartanah, anda mengisi 3 baris pendapatan sewa. Hartanah pemilikan bersama: masukkan hanya bahagian peratusan pemilikan anda.

Cukai Pendapatan Sewa Mengikut Jenis Hartanah

Jenis Hartanah	Seksyen	Kaedah Potongan	Borang
Kediaman (kondominium, teres, apartment)	4(d) — Sewa	50% atau sebenar	Borang BE (jika hanya pekerjaan + pendapatan sewa)
Komersial (lot kedai, pejabat, kilang)	4(d) — Sewa	50% atau sebenar	Borang BE atau B bergantung pada skala
Penyewaan bilik (dalam rumah yang anda duduki)	4(d) — Sewa	50% atau sebenar (berkadar)	Borang BE
Airbnb/sewa jangka pendek (pasif, 1–3 unit)	4(d) — Sewa	50% atau sebenar	Borang BE
Airbnb/sewa jangka pendek (berskala perniagaan, kakitangan)	4(a) — Perniagaan	Perbelanjaan perniagaan sebenar sahaja	Borang B + pendaftaran SST mungkin diperlukan

Contoh Sebenar: Cukai Yang Perlu Dibayar Atas Pendapatan Sewa

Senario	Sewa Kasar/tahun	Bersih (Kaedah 50%)	Ditambah kepada Gaji	Cukai Tambahan (di bracket)
Bilik di apartment Penang, RM 700/bln	RM 8,400	RM 4,200	+RM 4,200	~RM 420 (pada 10%)
Unit kondominium KL, RM 2,000/bln	RM 24,000	RM 12,000	+RM 12,000	~RM 2,880 (pada 24%)
Unit kondominium KL, RM 2,000/bln (perbelanjaan sebenar)	RM 24,000	RM 10,900	+RM 10,900	~RM 2,616 (pada 24%)
Lot kedai PJ, RM 4,500/bln	RM 54,000	RM 27,000	+RM 27,000	~RM 6,750 (pada 25%)

Gunakan kalkulator cukai pendapatan BM kami untuk mengira jumlah pendapatan bercukai anda termasuk pendapatan sewa — ia mengendalikan semua 10 bracket cukai secara automatik.

Apply Now

Kesilapan Biasa Yang Tuan Rumah Lakukan

Menolak bayaran modal: Hanya bahagian faedah gadai janji yang boleh ditolak — bukan prinsipal. Penyata tahunan bank anda memisahkan kedua-duanya.
Menuntut penambahbaikan sebagai baik pulih: Dapur baru adalah perbelanjaan modal. Membaiki pintu kabinet yang rosak adalah baik pulih. Garisan pembeza adalah "keadaan sedia ada dikekalkan" vs "nilai baru ditambah."
Tidak mengisytiharkan pendapatan Airbnb: LHDN mempunyai akses kepada data platform dan semakin aktif mengaudit pendapatan sewa jangka pendek. Penalti untuk pengisytiharan kurang adalah 100% daripada cukai yang belum dibayar di bawah Seksyen 113.
Terlepas perbandingan 50% vs sebenar: Kebanyakan tuan rumah dengan gadai janji mendapat manfaat daripada perbelanjaan sebenar. Jalankan kedua-dua pengiraan sebelum memfailkan.
Terlupa kerugian tahun lepas: Jika perbelanjaan sewa anda melebihi pendapatan dalam tahun sebelumnya, kerugian itu boleh dibawa ke hadapan untuk menampung pendapatan sewa masa hadapan (kerugian Seksyen 4(d) boleh menampas pendapatan Seksyen 4(d)).

Jejak cukai pendapatan sewa anda dalam satu buku kerja

Malaysia Tax Planner 2026 Excel termasuk kalkulator cukai penuh — masukkan pendapatan sewa, potongan yang dibenarkan, dan sumber pendapatan lain untuk mendapatkan jumlah cukai yang perlu dibayar dengan serta-merta. Boleh digunakan secara luar talian, boleh digunakan semula, tanpa langganan.

Muat Turun Malaysia Tax Planner 2026 — RM 42 →

Soalan Lazim (FAQ)

Adakah saya perlu mengisytiharkan pendapatan sewa di Malaysia?

Ya. Semua pendapatan sewa daripada hartanah Malaysia — kediaman atau komersial — dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, tanpa mengira jumlahnya. Tiada ambang minimum di mana pendapatan sewa dikecualikan. Jika anda menerima sebarang sewa, ia mesti diisytiharkan. Satu-satunya pengecualian adalah hartanah yang anda sendiri menduduki sebagai tempat tinggal: anda tidak boleh mengenakan sewa kepada diri sendiri. Pemilik bersama mestilah setiap seorang mengisytiharkan bahagian masing-masing dalam Borang BE sendiri.

Borang mana yang perlu digunakan jika ada pendapatan sewa — Borang BE atau Borang B?

Jika pendapatan sewa adalah satu-satunya sumber pendapatan selain pekerjaan (gaji/KWSP), gunakan Borang BE — pendapatan sewa diisytiharkan di bawah Bahagian D (pendapatan bukan perniagaan). Jika anda mengendalikan penyewaan sebagai perniagaan (pelbagai unit, kakitangan, pengurusan sistematik, Airbnb berskala besar), anda mungkin perlu memfailkan Borang B. Kebanyakan tuan rumah biasa dengan 1–3 hartanah memfailkan Borang BE. Tarikh akhir: Borang BE = 15 Mei 2026 (e-Filing); Borang B = 15 Julai 2026 (e-Filing).

Apakah kaedah potongan 50% dan bilakah ia berbaloi digunakan?

Kaedah potongan 50% membolehkan anda memotong 50% daripada pendapatan sewa kasar tanpa perlu menyimpan sebarang resit. Pendapatan sewa bersih = Sewa kasar × 50%. Ini mudah dan selamat, tetapi selalunya menghasilkan cukai yang lebih tinggi jika hartanah anda mempunyai perbelanjaan sebenar yang melebihi 50%. Kaedah perbelanjaan sebenar membolehkan anda menolak perbelanjaan yang benar-benar dibenarkan (faedah pinjaman, insurans, cukai taksiran, baik pulih, dll.). Bagi hartanah dengan gadai janji, faedah pinjaman sahaja selalunya melebihi 30–40% daripada sewa — menjadikan kaedah perbelanjaan sebenar lebih menjimatkan.

Apakah perbelanjaan yang boleh ditolak daripada pendapatan sewa?

Di bawah kaedah perbelanjaan sebenar, LHDN membenarkan: (1) faedah pinjaman yang digunakan untuk membiayai hartanah — BUKAN bahagian bayaran modal; (2) cukai taksiran (cukai pintu/cukai penilaian); (3) cukai tanah (quit rent); (4) premium insurans kebakaran; (5) yuran pengurusan untuk hartanah strata; (6) baik pulih dan penyelenggaraan — tetapi BUKAN penambahbaikan (dapur baru = penambahbaikan; membaiki paip bocor = baik pulih); (7) yuran ejen/syarikat pengurusan hartanah. Anda TIDAK BOLEH menolak: bayaran modal pinjaman, pembelian perabot/peralatan, susut nilai, atau kos pejabat di rumah yang anda duduki. Simpan semua resit selama 7 tahun.

Adakah pendapatan Airbnb dikenakan cukai di Malaysia?

Ya. Pendapatan sewa jangka pendek (Airbnb, Booking.com, dll.) dikenakan cukai di Malaysia. LHDN telah menjelaskan bahawa pendapatan sewa jangka pendek dikelaskan sebagai pendapatan sewa di bawah Seksyen 4(d) — bukan pendapatan perkhidmatan — bagi tuan rumah yang mengendalikan secara sambilan. Walau bagaimanapun, jika anda mengendalikan Airbnb sebagai perniagaan (pelbagai unit, kakitangan, pengurusan sistematik), ia mungkin dikategori semula sebagai pendapatan perniagaan di bawah Seksyen 4(a). Bagi kebanyakan individu dengan 1–3 unit, isytiharkan sebagai pendapatan sewa dalam Borang BE. Platform tidak melaporkan kepada LHDN secara automatik — tetapi LHDN semakin kerap mengaudit pendapatan sewa jangka pendek.

Isteri dan suami memiliki hartanah bersama — bagaimana cara mengisytiharkan?

Setiap pemilik bersama mengisytiharkan bahagian pendapatan sewa bersih mengikut peratusan pemilikan masing-masing dalam Borang BE mereka sendiri. Bagi hartanah yang dimiliki 50/50, setiap pasangan mengisytiharkan 50% daripada pendapatan bersih. Bagi pemilikan 70/30, pemilik majoriti mengisytiharkan 70%. Pembahagian ini boleh mengurangkan cukai isi rumah keseluruhan jika salah seorang pasangan berpendapatan lebih rendah — tetapi peratusan pemilikan mestilah menepati perjanjian jual beli (SPA) yang didaftarkan. LHDN boleh menolak pembahagian yang tidak sepadan dengan geran hakmilik.

Bolehkah saya menuntut pelepasan peribadi terhadap pendapatan sewa?

Ya. Pendapatan sewa adalah sebahagian daripada jumlah pendapatan bercukai anda. Pelepasan peribadi anda (RM 9,000 diri sendiri, rebat RM 400, KWSP, gaya hidup, dll.) mengurangkan jumlah liabiliti cukai — pelepasan tidak dikenakan berdasarkan sumber pendapatan secara berasingan. Nota penting: jika anda menuntut perbelanjaan sebenar terhadap pendapatan sewa (termasuk faedah gadai janji), anda TIDAK BOLEH menuntut faedah gadai janji yang sama sebagai pelepasan peribadi — perbelanjaan mesti dituntut dalam jadual pendapatan sewa, bukan dituntut dua kali sebagai pelepasan peribadi.